Catégorie : Actualités

Notre Gazette est désormais disponible pour ce nouveau trimestre

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Que cette lecture vous apporte réflexion et plaisir…

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Vers une requalification massive des logements chauffés à l’électricité

Un changement majeur dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entrera en vigueur au 1er janvier 2026. Objectif : mieux prendre en compte l’évolution du mix énergétique français. À la clé, une amélioration significative de la note de nombreux logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité.

Un coefficient qui pénaliserait l’électricité

Le DPE repose actuellement sur un calcul standardisé qui convertit l’énergie consommée en énergie primaire, à l’aide d’un coefficient. Pour l’électricité, ce coefficient est aujourd’hui de 2,3, ce qui signifie qu’un logement consommant 1 kWh d’électricité est considéré comme en utilisant 2,3 kWh d’énergie primaire. Ce facteur élevé s’explique historiquement par les pertes liées à la production et au transport d’électricité.

Mais depuis plusieurs années, le mix électrique français s’est profondément décarboné, grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Ce coefficient va donc être abaissé à 1,9 à partir de 2026. Cette évolution vise à mieux refléter l’impact réel de l’électricité sur l’environnement, tout en rééquilibrant la notation par rapport à d’autres types d’énergie, notamment le gaz.

Jusqu’à 850 000 passoires énergétiques reclassées

Ce changement de calcul aura un impact concret et massif : environ 7 millions de logements principaux pourraient bénéficier d’une meilleure note DPE, selon les premières estimations de l’ADEME. Parmi eux, près de 850 000 logements classés aujourd’hui F ou G – les fameuses « passoires énergétiques » – sortiraient de cette catégorie sans avoir à effectuer de travaux.

Ce sont surtout les logements de petite surface et les biens entièrement chauffés à l’électricité qui devraient être revalorisés. Actuellement défavorisés à cause de leur consommation spécifique (en kWh/m²), ils verront leur profil énergétique s’améliorer mécaniquement.

Un levier important pour les propriétaires et les bailleurs

Cette requalification n’est pas qu’un détail administratif : elle a des conséquences juridiques et financières. Rappelons que les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, ceux classés F à partir de 2028. De nombreux propriétaires sont donc contraints de lancer des travaux de rénovation parfois coûteux ou de retirer leur bien du marché locatif.

Grâce à cette réforme, certains logements pourront retrouver leur place sur le marché ou conserver leur statut locatif, sans investissement immédiat. C’est une nouvelle opportunité pour les bailleurs, mais aussi pour les vendeurs, car la note DPE influence fortement la valeur d’un bien sur le marché.

Une mise en application à anticiper

À partir du 1er janvier 2026, les DPE établis selon l’ancienne méthode ne seront plus reconnus. Les propriétaires qui souhaitent vendre ou louer leur logement devront donc faire réaliser un nouveau DPE avec les règles actualisées, s’ils veulent bénéficier d’une éventuelle revalorisation de leur note.

Pour les professionnels de l’immobilier, cette réforme implique aussi une vigilance sur les DPE en cours de validité, afin de conseiller au mieux les clients. Dans certains cas, refaire un DPE dès 2026 pourra permettre d’éviter une décote injustifiée du bien ou une interdiction de location…

Décret du 9 juillet 2025

Le Premier ministre François Bayrou a signé un décret le 9 juillet 2025, rendant publique la modification du coefficient d’énergie primaire (CEP) de l’électricité, qui passe de 2,3 à 1,9, à compter du 1er janvier 2026. Cette mesure vise à réduire l’impact disproportionné de l’électricité dans le calcul du DPE et à requalifier près de 850 000 logements classés F ou G.

Arrêté en consultation publique

Un arrêté d’application nécessaire à l’entrée en vigueur réglementaire du décret est actuellement en consultation publique jusqu’au 15 août 2025. Il précisera les modifications à apporter dans les annexes des arrêtés DPE de 2021 (pour l’habitat) et 2006 (tertiaire). Il rendra aussi possible l’émission d’attestations électroniques gratuites via l’Observatoire ADEME pour les diagnostics existants.

Publication et mise en application

L’arrêté définitif sera publié début septembre 2025 et entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2026, date à laquelle tous les nouveaux DPE et audits énergétiques devront utiliser le nouveau coefficient de 1,9.

SOURCE : www.journaldelagence.com / www.info.gouv.fr  

Immobilier Printemps 2025 : entre hésitation et opportunité…

Faut-il acheter maintenant ou patienter ?

Le marché immobilier connaît une étape cruciale. Après les tensions de 2023 avec des taux dépassant les 4 %, 2025 semblait prometteur : les experts parlaient d’une stabilisation autour de 2,6 à 2,8 %. Pourtant, les taux ont connu une légère hausse en avril, laissant de nombreux porteurs de projet dans le doute.

Pourquoi cette hausse surprise ?

Elle est liée à un indicateur économique peu connu du grand public : l’OAT à 10 ans (les Obligations Assimilables du Trésor sont le titre obligataire émis par l’Agence France Trésor pour une durée de 10 ans). Sa remontée récente a poussé certaines banques à réajuster leurs taux. Rien d’alarmant toutefois : cette hausse reste limitée (+0,1 à 0,2 point) et surtout temporaire, selon les courtiers. D’autant plus que la Banque Centrale Européenne a baissé ses taux directeurs pour la septième fois d’affilée, ceci est un signal fort en faveur d’un environnement de crédit plus souple.

Alors, faut-il attendre ?

C’est là toute la question. Miser sur une nouvelle baisse des taux pourrait s’avérer risqué. Le marché, lui, ne reste pas immobile. Au premier trimestre, les prix des logements ont déjà légèrement augmenté (+0,3 % au niveau national). Et avec une demande qui repart à la hausse, les marges de négociation se resserrent. En clair, plus on attend, plus les prix peuvent grimper, réduisant les économies espérées sur les taux.

Acheter maintenant présente des avantages concrets :

• Capacité d’emprunt améliorée : en un an, elle a augmenté de 7 %, grâce à la baisse progressive des taux.
• Moins de concurrence : au printemps, les acheteurs sont moins nombreux qu’en été, laissant plus de place à la négociation.
• Aides accessibles : le PTZ (le Prêt à taux Zéro est un prêt complémentaire qui permet de financer une partie de l’acquisition du logement, en plus d’un crédit immobilier) a été élargi depuis avril à tous les logements neufs en métropole, et reste possible dans l’ancien sous conditions. MaPrimeRénov’ est aussi toujours disponible pour accompagner les projets de rénovation.

Et pour qui c’est le bon moment ?

Si vous êtes primo-accédant (personne qui achète un bien immobilier pour la première fois), vous bénéficiez de conditions favorables : PTZ, taux préférentiels pour les jeunes, apport parfois allégé… Si vous êtes locataire, acheter vous permet d’investir dans votre propre patrimoine plutôt que de continuer à payer un loyer. Et pour les investisseurs, les taux actuels permettent encore des montages financiers intéressants, avant un éventuel durcissement du marché.

En résumé :

Attendre comporte des risques, surtout si l’on compte sur une baisse éventuelle des taux. Le contexte actuel reste opportun à l’achat, à condition d’avoir un dossier solide et un projet bien défini. Il n’existe pas de moment “idéal” universel, mais il existe un moment qui peut l’être pour vous…

Les Enchères Immobilières : Un Marché Dynamique et Stratégique

Les enchères immobilières sont une méthode d’acquisition et de vente de biens qui attire de plus en plus d’investisseurs et de particuliers. Ce mode de transaction offre transparence et opportunités financières, que ce soit lors d’enchères judiciaires, notariales ou en ligne. Longtemps perçues comme complexes et réservées aux professionnels, mais plus aujourd'hui grâce à l'évolution des technologies et des plateformes en ligne. Le caractère dynamique de ces ventes attire de nombreux profils : investisseurs avertis, particuliers à la recherche de bonnes affaires, ou encore professionnels du secteur immobilier souhaitant enrichir leur patrimoine.

Qu'est-ce qu'une enchère immobilière ?

Une enchère immobilière est une vente publique où des acheteurs potentiels soumettent des offres croissantes pour acquérir un bien. L'objectif est d'obtenir le meilleur prix possible à partir d'une mise à prix initiale. Il existe plusieurs types d’enchères : les enchères judiciaires, elles sont organisées par les tribunaux, souvent dans le cadre de saisies immobilières ou de liquidations judiciaires. Elles peuvent offrir des prix attractifs mais nécessitent une vigilance constante, car les biens peuvent présenter des irrégularités juridiques ou des problèmes structurels. Les enchères notariales, elles sont gérées par des notaires et concernent des ventes volontaires avec un cadre légal sécurisé, ce qui rassure de nombreux acheteurs. Enfin, les enchères en ligne, elles sont en plein essor et facilitent l'accès à ces ventes depuis n'importe où, permettant de suivre des enchères en temps réel. Elles sont devenues un outil incontournable pour les investisseurs modernes, grâce à leur simplicité d’accès et la diversité des biens proposés.

Les Avantages des enchères immobilières

Les enchères présentent plusieurs avantages qui expliquent leur popularité croissante. Elles offrent une transparence améliorée car le processus est public, garantissant l’égalité des chances entre les acheteurs. Chaque offre est visible, favorisant une concurrence loyale et évitant les négociations privées. De plus, elles permettent de réaliser des opportunités d’achat intéressantes, avec des biens pouvant être acquis à des prix compétitifs, notamment lors d'enchères judiciaires avec des mises à prix attractives. Enfin, la rapidité des transactions est un atout majeur, les ventes se concluent souvent en quelques semaines, contrairement aux transactions traditionnelles qui peuvent prendre des mois. Cette méthode est beaucoup appréciée, par les vendeurs qui souhaitent liquider rapidement, mais également par les acheteurs qui désirent finaliser un projet.

Les Risques et Précautions à prendre

Cependant, des risques existent et des précautions sont nécessaires. L'absence de conditions est un facteur de risque très important car en effet, l'achat est définitif… même si le financement bancaire est refusé. Il est donc essentiel d’avoir une solution de financement assurée avant de participer. De plus, les ventes aux enchères offrent moins de garanties, notamment en ce qui concerne les vices cachés, ce qui peut entraîner des coûts imprévus pour des travaux non anticipés. Il est important de noter que certains biens peuvent être occupés, ce qui implique des démarches juridiques supplémentaires pour la libération des lieux. La compétition intense peut également mener à des surenchères impulsives, dépassant la valeur réelle du bien. Pour minimiser ces risques, il est conseillé de visiter le bien, d’étudier le dossier juridique, de consulter des experts, notamment des avocats spécialisés en droit immobilier, et de fixer un budget maximal à ne pas dépasser. Une bonne préparation est la clé pour transformer un achat aux enchères en une réelle opportunité d'investissement.

Comment participer à une enchère immobilière ?

Participer à une enchère nécessite plusieurs étapes. L'inscription est obligatoire, notamment pour les enchères en ligne, avec la création d'un compte et la fourniture de documents d'identité. Il est souvent nécessaire de préparer un dossier financier solide pour démontrer sa capacité d’achat. Un dépôt de garantie est souvent requis, représentant environ 10 % de la mise à prix, sous forme de chèque de consignation ou de virement bancaire. Ce dépôt est remboursé si le bien ne vous est pas attribué. Lors de la vente, il est important de rester concentré, de suivre l'évolution des offres et de respecter son budget maximal. La gestion du stress et l'analyse rapide des situations sont essentielles pour ne pas céder à des surenchères irréfléchies. En cas de victoire, le paiement final doit être réglé rapidement, généralement sous 45 jours. Il faut également prévoir des frais supplémentaires, tels que les frais de notaire, les droits d'enregistrement et d'éventuels coûts de rénovation.

En résumé… 

Les enchères immobilières sont une alternative dynamique et stratégique aux transactions classiques. Elles peuvent s’avérer très rentables pour les acheteurs bien préparés, combinant prudence et stratégie. En comprenant les pratiques et l'enjeu, il est possible de réaliser d'excellentes affaires sur ce marché particulier. Cependant, la réussite d'une enchère repose sur la préparation, la maîtrise de ses émotions et une connaissance approfondie des aspects juridiques et financiers. Avec une stratégie bien définie et une analyse rigoureuse des biens proposés, les enchères immobilières peuvent devenir un levier d'investissement très puissant et efficace…