Catégorie : Actualités
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Energie et Copropriété
Dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, des préconisations ont été faites :
■ La mise en route du chauffage sera retardée au maximum et son extinction à la fin du prochain hiver sans doute anticipée par rapport à d’habitude.
■ La consigne de température ne dépassera pas 19° en journée (l’usage était de 21°). Diminuer d’un degré la consigne de température permet d’économiser 7%* de la consommation de chauffage.
■ La mise en place d’un ralenti de nuit à 17° sera proposé.
■ Si l’immeuble n’en est pas encore équipé, l’installation de dispositifs d’individualisation des dépenses d’énergie sera proposée lors de la prochaine Assemblé Générale, pour réduire la consommation, en moyenne de 15%.
L’article 37 de la loi de finances rectificative pour 2022 a prolongé le gel des TRVg jusqu’au 31 décembre 2022. La prolongation du gel des TRVg (Tarifs réglementés de vente de gaz naturel) au-delà du 1er janvier 2023 a été annoncée, avec une hausse du niveau gelé de 15 % au 1er janvier 2023.
Ce bouclier tarifaire s’applique pour les consommateurs résidentiels ou les petites copropriétés (consommant moins de 150 MWh/an) disposant à titre individuel d’un contrat d’approvisionnement en gaz naturel.
Ces aides ne couvrent pas toujours la totalité des hausses enregistrées et sont reversées plusieurs mois après la fin des périodes auxquelles elles se réfèrent. Des avances de trésorerie sont donc nécessaires pour permettre le règlement des factures et assurer le bon fonctionnement de votre copropriété.
Des actions ont été menées auprès des pouvoirs publics afin d’étendre le bouclier tarifaire aux copropriétés équipées d’un chauffage collectif à l’électricité ou d’équipements nécessitant des contrats forte puissance. Les premières déclarations ministérielles sont encourageantes en donnant espoir d’un aboutissement rapide.
Diagnostic de Performances Energétiques :
Quelles obligations pour les propriétaires bailleurs ?
Les locations concernées :
Dès lors que le local dispose d'installations de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire, le diagnostic de performance énergétique doit être joint au contrat de location lors de sa signature à des fins d'information.
En conséquence, le DPE s'impose :
-
Pour les baux d'habitation vides ou meublés (y compris les logements de fonction et
les baux mobilités) ; -
Pour les baux d'activité (bauxprofessionnels, commerciaux, précaires, etc).
En revanche, le DPE n'a pas à être fourni s'il s'agit
d'un contrat de bail rural ou d'un contrat de location saisonnière.
Quand fournir le diagnostic de performance énergétique ?
Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni au nouveau locataire lors de la mise en location, c'est-à-dire lors de la signature du contrat.
Par ailleurs :
- Le propriétaire doit obligatoirement tenir le DPE à disposition de tous les candidats locataires lors des visites.
- L'annonce doit obligatoirement mentionner, sous peine de sanctions (jusqu'à 3.000 €), la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l'émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement.
En conséquence, le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce et même idéalement avant.
En revanche, le diagnostic n'a pas à être mis à jour en cours de bail, ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.
ü Validité du DPE :
Lors de la signature du bail, le DPE doit dater de moins de dix ans.
Depuis le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur du DPE nouvelle formule, sa durée de validité reste de dix ans.Toutefois, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date a été réduite.
Ainsi :
Les diagnostics réalisés :
- Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022
- Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.
Le décret publié le 13 janvier 2021 dans le Journal Officiel, interdit la location des “passoires thermiques” dès 2023.
Qu’est-ce qu’une “passoire thermique” ?
Les “passoires thermiques” sont des appartements et des maisons dont la consommation énergétique excède les 330 kWh/m²/an. En d'autres termes, ils appartiennent aux catégories F et G du diagnostic de performance énergétique.
En France, le nombre des “passoires thermiques” s’élève à 4,8 millions, dont 2 millions sont proposées à la location (source : Ministère de la Transition écologique, 2020).
L'interdiction de louer des appartements ou maisons mal isolés : un processus en plusieurs étapes :
→ 1er janvier 2023
Les biens excédant les 450 kWh/m²/an seront interdits à la location (classe G). Cette mesure concerne 90 000 logements en France, dont 70 000 biens privés.
→ 1er Janvier 2025
Location interdite pour tous les logements en classe G
→ 1er Janvier 2028
Location interdite pour les logements classe F
→ 1er Janvier 2034
Location interdite pour les logements classe E
DPE collectif et copropriétés : Rappel des mesures de la Loi Climat et Résilience
Au travers de la loi Climat et Résilience, les immeubles en copropriété ont aussi leurs outils pour lutter contre le dérèglement : il s’agit de la réalisation obligatoire et progressive, selon la taille de la copropriété, d’un DPE collectif.
Le DPE collectif, qui désormais doit être réalisé conformément à la réforme du DPE entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2021, ne deviendra obligatoire, conformément à l’article 158 de la loi Climat et Résilience, que pour les copropriétés dont la demande du permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2013 et sous des délais qui dépendent de leur taille :
→ 1er janvier 2024 : Copropriétés de + de 200 lots
→ 1er janvier 2025 : Copropriétés entre 50 et 200 lots
→ 1er janvier 2026 : Copropriétés de – de 50 lots
Le DPE collectif a une durée de dix ans comme le DPE individuel et il devra être renouvelé ou réactualisé tous les dix ans. Un DPE collectif réalisé depuis le 1er juillet 2021 dispensera tout de même la copropriété de le renouveler ou de le mettre à jour à l’issue des dix ans si sa note de performance énergétique était de A, B ou C.
Le but de ce DPE sera de pointer du doigt toutes les forces et les faiblesses de l’immeuble (parties communes et parties privatives) en termes de performances énergétique et environnementale à savoir :
- l’évaluation de sa performance énergétique et celle de l’impact carbone de ses consommations à travers l’apposition de lettres allant de A à G,
- ses conditions d’aération et de ventilation,
- des recommandations de travaux pour économiser efficacement l’énergie, accompagnées de l’affichage des gains de performance en classe énergétique et en coûts.
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A savoir que les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur et doivent être inférieur à un plafond par mètre carré de surface habitable du bien loué fixé par Décret et révisable chaque année.
L’article 5 modifié de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 autorise désormais la facturation de cette prestation aux locataires, dans la limite d’un plafond fixé à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. La part d’honoraires imputée au propriétaire bailleur reste libre mais ne doit en aucun cas être inférieure à celle réclamée au locataire.
L’information sur le prix de l’état des lieux doit impérativement figurer de manière spécifique sur le contrat de location. Cette mention doit être double puisque cette prestation doit être payée d’une part par les locataires (dans la limite d’un plafond) et d’autre part par les bailleurs.
L’obligation générale d’information précontractuelle impose également de préciser les caractéristiques essentielles du service : les locataires potentiels doivent pouvoir savoir le plus tôt possible si l’état des lieux sera ou non assuré par un mandataire ou directement par le bailleur.
Tandis que la location présente de nombreux avantages financiers, pratiques et correspondant parfaitement avec une situation de mobilité pour un preneur, des atouts se présentent également du côté du propriétaire, eux-mêmes étendus avec le dispositif «Louer abordable» aussi connu sous la dénomination Dispositif Cosse.
Mis en place depuis le 1er janvier 2017, ce nouveau dispositif d’incitation fiscale vient à remplacer les dispositifs dits « Besson anciens » et « Borloo anciens » pour les logements qui sont conventionnées par l’Agence Nationale de L’Habitat (Anah).
Ainsi, nous nous essayons à vous expliquer les conditions à remplir et les régimes applicables à ce dispositif de réduction fiscal, modifié en 2022, de la manière la plus simple possible afin que vous puissiez user de vos droits à bon escient.
Dans un premier temps, il est à noter que les évolutions de 2022 du dispositif Cosse ne viendront s’appliquer qu’aux conventions conclus à partir du 1er mars 2022.
- Ainsi, si vous vous trouvez dans la situation antérieure (conventions antérieures au 28 février
2022), ce seront les dispositions antérieures qui seront applicables. - En revanche, pour toutes les conventions conclues et déposées à partir du le 1er mars 2022 : les évolutions du mécanisme « louer abordable » s’appliqueront.
Dès lors, à compter du 1er mars 2022, le dispositif est devenu une réduction d’impôt selon l’article 67 de la loi de finance du 30 décembre 2021 pour 2022 (n°2021-1900) et s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2024. Cette réduction d’impôt portera le nom de LOC’AVANTAGES dont l’objectif est une baisse de loyers pour le preneur en parallèle d’un allégement fiscal en faveur du bailleur.
Afin de bénéficier de ces réductions fiscales, plusieurs conditions préalables devront être remplies :
- Premièrement : le logement devra être donné en location dans le cadre d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) pour une durée minimale de 6 ans afin que le dispositif s’applique.
- Par ailleurs, les loyers et les ressources du locataires devront être appréciés à la date de conclusion du bail et elles ne devront pas excéder des plafonds fixés prochainement par décret en fonction de l’emplacement géographique du logement et de son affectation à une catégorie de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
- Enfin, il est prévu que cette fixation des plafonds des loyers soit faite sur la base d’une cartographie à l’échelle communale.
Par ailleurs, ce système de réduction des charges fiscales impose plusieurs conditions liées au logement, au contrat de location mais aussi au locataire.
Conditions du logement pour être éligible aux Loc’Avantages
- Être non meublé.
- Être récent ou ancien, avec ou sans travaux.
- Être reconnu comme l’habitation principale du locataire.
- Respecter un certain niveau de performance énergétique fixé par un arrêté.
- Être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser les plafonds étatiques.
Conditions liées au locataire et au type de contrat de location
- Il est impératif d’avoir une convention avec l’Agence National de l’Habitation (Anah).
- Le bien doit être loué durant toute la durée d’application de la convention.
- Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire ni une personne occupant déjà le logement sauf en cas de renouvellement de bail.
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer. Cela dépend également du type de convention passée avec l’Anah.
Enfin le propriétaire peut choisir entre 3 niveaux de loyers en fonction du type de convention qu’il passe : une convention intermédiaire, une convention sociale ou très sociale. De plus, le taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus seront uniformes sur l’ensemble du territoire. Toutefois, une distinction du taux de réduction s’opère entre les activités de location et celles d’intermédiation locative1.
Par ailleurs, afin de savoir à quelles catégories de contribuables vous appartenez, voici la grille d’évalutaion :
Si votre loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché = Loc 1
Si votre loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché = Loc 2
Si votre loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché = Loc 3
| Niveaux de loyers | Taux de réduction d’impôt correspondant sans intermédiation locative | Taux de réduction d’impôt en intermédiation locative |
| Loc 1 | 15% | 20% |
| Loc 2 | 35% | 40% |
| Loc 3 | -² | 65% |
Afin de bénéficier de cette réduction fiscale, des demandes doivent être déposées sur la plateforme de dépôt de l’Anah effective à partir du 1er avril 2022. Pour plus d’informations et de précisions :
- «Loc’Avantages1 : réduire ses impôts en louant moins cher» sur service-public.fr
- «Loc’Avantages succède à : Louer abordable, profondément transformé» sur banquesdesterritoires.fr
- «Loc’Avantages : louez abordable et bénéficiez d’une réduction d’impôt» sur économie.gouv.fr
- «Loc’Avantages : la réduction d’impôt qui profite à tous» sur anah.fr
1 – L’intermédiation locative est un dispositif d’aide aux sans-abris consistant à louer des logements sur des terrains privés à des associations qui viennent ensuite sous-louer ceux-ci à des ménages en difficulté.
2 – Il est a noté qu’aucun taux n’est prévu dans le cas des contribuables dans la catégorie Loc 3 sans intermédiation locative puisque ces situations sont réservées aux intermédiations locatives.